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不動産市場にバブル崩壊の兆し 大手デベロッパーが抱える時限爆弾がどんどん大きくなっている

 大手不動産会社の有利子負債総額が増えている。
三菱地所、三井不動産、住友不動産の大手3社の2016年3月期の有利子負債残高は3社合計で約7.6兆円にものぼる。
3社の売上高合計は約3.4兆円であるから、なんと売上高の2倍以上の有利子負債を抱えていることになる。
 とりわけ、有利子負債が多いのが住友不動産である。8549億円の売上高に対する有利子負債は3兆1589億円、
売上の3.7倍もの有利子負債を計上している。有利子負債額が多いとされるソフトバンクグループが、
売上高9.2兆円に対して有利子負債額11.9兆円、倍率にして1.3倍であることを考えると、その数値は突出している。
崩壊するほどバブル感ないが


警戒すべき兆候

 しかし、ビジネスモデルに永遠はない。昨年後半以降いくつか警戒すべき兆候がでてきているのだ。
ひとつめには、常に安定した「出口」が存在した分譲マンションマーケットである。低金利と所得税減免などのあらゆる優遇策を織り込んだ分譲マンション事業に黄色信号がともり始めたのである。あまり取り上げられていないが、首都圏におけるマンション供給量は昨年4万戸ぎりぎりの水準まで落ち込んだ。この数値は、リーマンショック直後の3万6000戸に匹敵する低水準であった。

 供給量の減少は、主に建設費の上昇による販売価格の上昇によるものであり、契約率は好調水準である70%を維持したことから、それほど大きな話題とはならなかった。
ところが、今年になって供給量は回復するどころか、さらに落ち込み、不動産経済研究所によれば、1~6月累計で1万4454戸、供給の少なかった昨年上半期を19.8%も下回る衝撃的な数値となった。

 これに追い打ちをかけそうなのが消費増税の延期である。販売価格の7割から8割が建物代であるマンションにとって消費増税の影響は大きい。
前回の増税時には「駆け込み需要」が発生し、モデルルームに行列ができるなどの珍現象が生じた。
今年はその駆け込み需要すら見込めなくなってしまった。

土地も日銀が直接買えば

 需要を支えてきた中国人などの外国人投資家の動きも今年になって、円高や中国経済の失速などで明らかに色あせてきている。
相続対策に熱心な個人富裕層も、タワーマンションによる節税策の封じ込めなども影響して動きが止まっている。
マンションの出口が視界不良になっている。

あらゆる成人病が勃発するおそれ

 オフィスを中心とした賃貸運用資産にも暗雲が立ち込める。景気はアベノミクスの成果が試練を迎えるなかで、減速感を強めている。
東京五輪まではなんとかなるだろう、という薄弱な根拠で、都心部には今後、「航空母艦」のような巨大ビルが林立する予定だ。
「不動産は好調で、今はあまり売却しなくても利益が計上できる」という不動産会社幹部のコメントは、
刻々と迫りくる嵐の前で「まだ魚は獲れるはず」と言って漁を続ける漁師の気持ちと似ているのかもしれない。

低金利で負債を膨らますのは当たり前だと思うんだが

不動産が投資に最適、なんて言ったら大東建託の社員が全部
自分達で買っちゃうよね?つまり投資なんて馬鹿がするものなんだよね

杭打ちの件も裏を取らずに下請けの担当を
いい加減な奴だとかかき立てて終わらせようとしたり
マスコミもグルて感じがしてどうにでもなれて感じ

生産年齢人口が減ってるんだから家も売れなくて当然


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by ssplan1950 | 2016-08-23 06:09 | へんな話