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年45万円の出費も・・・「実家」の管理で悩む人が増加中

http://toyokeizai.net/articles/-/97476
近年、「実家」にまつわる問題で悩む人が増えている。親の死後、残された実家や土地の処分で慌てないためにできること、しておくべきことは何か。『実家の処分で困らないために今すぐ知っておきたいこと』(かんき出版)著者で、不動産全般のコンサルティングを行う一方、一般社団法人相続支援士協会の理事を務める不動産売買のエキスパートである筆者が、実家にまつわる悩みを解決すべくアドバイスする。

実家の管理で年間45万円!Sさんのケース
年間45万円。
これは、東京都に住んでいるSさんが、長野県長野市にある、誰も継ぐ人がおらず、空き家になってしまった
築40年の実家を維持するために毎年使っているお金です。
内訳を見てみましょう。
・固定資産税:3.5万円
・住民税(均等割のみ):0.5万円
・火災保険:2万円
・電気・水道代:4万円
・町内会費:1万円
・草刈り:3万円
・雪下ろし(年3回・排雪費用含む):18万円
・交通費(夫婦2人で年4回):13万円
?年間合計:45万円

Sさんは、都内の会社に勤めている50代のサラリーマン。妻と、大学3年生の娘、高校2年生の息子の4人家族です。
30代で、東京郊外のベッドタウンにマンションを購入し、現在そこで生活しています。
Sさんは、7年前に父を、3年前に母を亡くしました。Sさんには、弟と妹がいるのですが、2人とも結婚し、弟は東京に、妹は旦那さんの仕事の都合で福岡に住んでいます。
母が亡くなったとき、長野市の実家と、1000万円の現金をきょうだいで相続したのですが、Sさんは長男ということもあり、実家を相続することになりました。
相続した当初は、実家を売りに出そうとも考えたのですが、両親との思い出が詰まった家をお金に換えることに後ろめたさを感じ、なんとなくそのまま所有し続けています。
とはいえ、何もせず、放っておくと庭に草は生い茂り、家はあっという間に朽ち果ててしまいます。
近所の人や親戚の目もあるため、Sさんはいまでも奥さんとともに、3カ月に1回実家を訪れ、空気の入れ替えや掃除、庭の草刈りをしています。
東京駅から長野駅までの新幹線代は、片道約8000円。夫婦2人で往復すると、それだけで3万2000円にもなります。
これが年間4回で約13万円です。
もちろん、実家を維持するためにはこのほかに、固定資産税や住民税の均等割(家を所有することでかかる住民税)、火災保険、光熱費(掃除や宿泊のために必要)、冬場の雪下ろし費用など、さまざまなお金がかかります。

実家を相続した当初、Sさんは空き家を所有することにこれほどお金がかかるとは思っていませんでした。

「こんなことなら、親が元気なうちに残された実家をどうすべきか、話しておけばよかった。
そうしたら、処分することにも後ろめたさを感じずにすんだかもしれないのに……」。と後悔しても後の祭り。
さらに、この先何年も実家を空き家のまま保有し続ければ、建物自体の補修も必要になり、それ以外の費用もかかってきます。
この先も毎年50万円近くの出費を続けていけるのか、はたまたどこかのタイミングで思いきって売却するのか……
Sさんは、不安と葛藤を抱えながらの日々を過ごしています。

実家をさら地にすると税金が6倍!?
現在、都心に住んでいて、持ち家の実家が地方にあるという人は多いでしょう。他人ごとではないと思う読者も少なくないはずです。
このケースの45万円というのは、雪下ろしなども含めて最も高いパターンではありますが、家を維持するためには
思った以上のコストがかかるものです。メンテナンスのために定期的に帰って掃除機やトイレを使うなら
電気も水も止めるわけにはいきませんし、交通費も馬鹿になりません。
かといってメンテナンスを怠るわけにもいきません。人の住まなくなった家は傷むのが早く、湿気によって畳や根が腐り、
屋根が落ちることさえあります。古い木造住宅なら早ければたった3年でそんな状態になってしまうことも。
廃屋になって困るのは、持ち主だけでなく近隣の方もそうです。景観を損ねるだけでなく、衛生面や治安面での悪影響、
倒壊の危険性もあるからです。
さらに、政府は中古住宅流通の活性化を図るため、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。
早急に対策が必要な空家を「特定空家等」と定義し、持ち主に対策を行うよう勧告を行ったり、固定資産税の特例から
外すといった措置を行うことになったのです。
今でも固定資産税が十分に負担だという人も多いでしょうが、実は家が建っている土地は「住宅用地の課税標準の特例」
という措置により本来の固定資産税の6分の1に軽減されています。つまり、建物を壊すと建物の固定資産税はなくなる一方、
土地の固定資産税は6倍に跳ね上がることになります。
もしもあなたの実家が「空家等対策の推進に関する特別措置法」における「特定空家等」に指定されると、
更地と同じように固定資産税の特例から外されてしまい、土地の税金が6倍にアップしてしまうことになるのです。
さらに行政が強制的に解体を執り行い、その費用を所有者に請求するということもあり得ます。
もちろん事前の勧告を無視などしなければそこまで至ることは稀ですが、家を放置しておいてよいことはひとつもないということです。
このケースの問題点は、家をどうするかを決めずに“とりあえず”相続をしてしまったことでしょう。ご本人も後悔されているように、
本来ならご両親がご存命中に実家をどうするかを話し合っておくべきでした。不動産相続にとって最も大切なことは、
“生前に家族で話し合うこと”、これに尽きるのです。
もちろん、久しぶりに帰省していきなり相続の話を始めるのがNGなのは言うまでもありません。
普段からちょくちょく顔を見に帰ったり、伴侶や子どもを連れずに親兄弟だけで話す時間を作ることを心がけたいものです。
この年末年始、実家に帰省した際にはぜひご両親やごきょうだいと以下の3点を話し合ってみてください。
① 相続する財産はどのくらいあるか
② 誰がどのように相続するのか
③ 相続したあとの実家の処分はどうするか
気持ちを整理し、最善の選択を

では、このケースにおいてベストの行動は何でしょうか。
まず、最初に「この家をどうするか」の方針を決めることです。それも一刻も早く、活用できる状態であるうちに。
現在は家の延命措置をしている状態で、問題を先送りしていれば老朽化は進み、価値はどんどん下がる一方です。
メンテナンスのためのコストもさらに増していくでしょう。
もちろん「思い出の詰まった実家をこのままそっとしておきたい」という気持ちもわかります。家を保存することがなんとなく親の供養になるような気もするかもしれません。しかし、朽ちていく家をなんとか持たせている現状が果たして供養となるでしょうか。
もしご両親がご健在ならなんとおっしゃるか、想像してみるとよいかもしれません。
実家の現状とご両親のお気持ちなどを冷静に考え、心に一区切り付けることができたなら、現状を鑑みてはっきりと目的を定めましょう。セカンドハウスとして活用するのか、引退してから移り住むのかはたまた誰かに売るのか貸すのか。このケースの場合では、今現在ご家族が住むという可能性はなく、引退した後に戻るとしても10年以上は先になるという状況であるため、売るか貸す、という選択肢が残りました。

売るか貸すか、どちらにしても “建物が使える”ことがキーポイントになってきます。
たとえば売る場合ですが、今どき土地だけ購入しそこに建物を新築するという予算豊富な方はほとんどいません。
更地にするよりも、直してでも活用できる建物がついている方が断然売りやすいのです。
実は今、都心に限らず地方でも中古の戸建て住宅は売りやすくなっています。これは日本に根付いていた
「新築至上主義」に変化が生じてきたからではないかと私は考えています。
特に若い世代は、多少築年数が経っていても自分好みに改装して使う人が増えてきていますよね。
また、政府が中古不動産の取引を活発化させる方針を示すようになったことも大きな要因でしょう。
木造建築は躯体さえしっかりとしていれば、築60年のものでも問題なく住むことができます。
もちろんきちんとメンテナンスを施すことが前提ですが、長野市は新幹線も止まりますし、十分売れると思われます。
なお、他物件との差別化を図り中古住宅を売ったり貸したりしやすくするため、売り主が建物検査
「インスペクション」を行ったり、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入するなど、
制度や仕組みを利用した様々なノウハウを著書の中でも解説していますので、ご参考いただければと思います。

土地暴落来るね

売れるような人ならまだしも、そういう実家ばかりじゃないからな。
田舎過ぎて買手がいないと、売りたくても売れない。
本家で歴代の墓が所有地内にあると、そもそも売却という選択肢がない。

雪下ろしはともかく
住まない貸せない家に固定資産税払い続けるのはもったいない罠

気の毒だけどなんともならんね
扱いかねる不動産を格安~タダ同然で譲渡する不動産サイトがあればいいのにな
団塊がいなくなったら空き家だらけになり不動産は暴落する

今買う奴はアホ
売る奴は賢者

土地への課税の問題点はハッキリしている
・価値の無い物に課税している
・価値の低い物に高く課税している

国は税金を取るなら、責任を持ってその課税額に見合った額で土地を買い取るべき

課税の問題点を解決しない限り、全国の空き家は解決しない
空き家だと固定資産税が6倍だったような
市町村に寄贈しなさい

更地にしてソーラーパネルを置けよ
防草シートマジお勧め。
業務用の厚手のものは初期費用こそある程度かかるが、10年以上は一切草が生えてこなくなる。
ホームセンターで売ってる程度のものでも10年近く保つ。
田舎の宅地、JRの駅から徒歩30分、
100万円で売りに出しているがいまだに買い手がいない。


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by ssplan1950 | 2015-12-25 09:00 | へんな話