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勝手なはなし

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腐敗を暴露され業界激震、不動産売買で横行する“囲い込み”とは

http://wpb.shueisha.co.jp/2015/04/30/47165/
『週刊ダイヤモンド』のウェブ版、『ダイヤモンド・オンライン』で4月13日に公開された記事が不動産業界に激震を与えている。
業界で横行する「囲い込み」と呼ばれる不正行為について追及しており、大手の企業名も実名で書かれていたことから衝撃が走った。
不動産業界のタブー、「囲い込み」とは何か? 不動産売買の場合、個人の「売主(うりぬし)」は不動産販売業者に依頼して、
物件を売りに出す。そしてその業者が直接「買主(かいぬし)」を見つけられた場合、売主と買主からそれぞれ仲介手数料を受け取ることができる。
ちなみに手数料率は宅建業法(宅地建物取引業法)で定められており、売買価格の3%+6万円+消費税となる。
例えば5千万円の物件の場合は、156万円+消費税だ。
このように業者が売主と買主の双方から手数料を受け取れるパターンを不動産業界では“両手取引”と呼んでいる。
両手の場合、上記の例なら手数料収入が312万円+消費税へと倍増する仕組みだ。
しかし現実には不動産業者1社で買主を探すのは非常に困難。そこで売り手と買い手をスムーズにつなげて速やかに売買を成立させる仕組みがある。
まず、“元付(もとづけ)不動産”と呼ばれる売主側の業者はレインズ(不動産流通機構)という機関に売り物件の情報を掲出する。それを“客付(きゃくづけ)不動産”と呼ばれる全国の仲介業者が閲覧して、広く買主を探せるようになっているのだ。
まとめると、一般的な不動産売買取引は以下のような流れとなる。
(1)買主が“客付不動産”に希望する物件の条件を提示
(2)“客付不動産”はレインズの情報を見て、買主の条件に近い物件をピックアップ
(3)その物件について“元付不動産”に問い合わせる
(4)両者の条件が折り合えば売買成立
といった感じだ。この場合の手数料は売主から元付不動産へ、買主から客付不動産へとそれぞれ売買価格の3%+6万円+消費税が支払われる。この取引形態を業界では“片手取引”と呼んでいる。
しかし、大手の元付不動産業者たちは「囲い込み」という手口で売主や買主に不利益を与えながら強引に“両手取引”を成立させているのだ!
その手口は以下の通り。
(1)売主から物件を預かり、レインズに物件情報は上げるものの一般向けの広告は打たず、意図的に放置する
(2)レインズで物件情報を見た客付不動産から問い合わせがきても「今、商談中のお客さんが入ってるから案内できませんね」など
とウソを言って突っぱねる(これが物件の「囲い込み」行為に当たる)
(3)「この価格じゃなかなか売れませんね」と売主を脅し大幅な価格変更に同意させる
(4)相場よりかなり安い物件に変身させ、ようやく自社ホームページや広告などで一般向けに物件情報を公開する
(5)価格競争力の高い物件なので、客付不動産業者に頼らずとも容易に買主が見つかり、売主と買主の双方から手数料をゲットできる!
以上が「囲い込み」という不正手口だ。
本来、売主や買主が受け取るはずの利益をかすめ取るやり方で、実に悪質。大きな反響を呼んだのもうなづける。
これを長年放置してきた不動産業界の腐敗はこれからまだまだ暴かれていきそうだ。
●発売中の『週刊プレイボーイ』19・20超特大合併号ではさらに“囲い込み”の不正と脅しの実態を不動産業界の革命児が暴露!

>元付(もとづけ)不動産”と呼ばれる売主側の業者はレインズ(不動産流通機構)という機関に
>売り物件の情報を掲出する
これって義務 囲い込みなんて面倒なことをするくらいなら
最初からここに登録しなければいいんじゃないの?

賃貸では双方から手数料取るはずが、なぜか借りる側が全額支払わされてる。
あと最近では保証会社を強制的に契約させる手口が一般化されて来てる。
家賃の6倍ぐらいの金が最初にかかるのは異常。

昔よりは囲い込みは難しいけどな
「ネットの不動産売買広告のリストに載せてください」で
全国最大規模の奴に載せさせればいい、嫌だとゴネたら他所をあたる
非常に簡単だ
普通のことではないのか
しかもレインズってなに
今更感半端無いな。
もう何十年も前から言われてるはず。

かつて自分の居る地域では、大手仲介は土地と建物合わせて5000万以上の物件じゃ無いと扱わなかった。
だが、そんな物件は稀。1000万2000万の物件は広告を打つと費用倒れになるので、売出しを高値に設定し客を喜ばせつつ一般媒介か専任で受けて、図面さえ作らず物件概要だけでレインズ放置。

両手を狙うためちょっと反応悪いですねーと値下げを提示。
酷い場合には業販価格帯を提示し、業者に買い取らせるべく大幅な値引きを承諾させる。
客が怒って媒介切られても構わない。
なんせ1000万からの面白くない物件なので。
客は大手仲介でも無理なのかと失望しつつ承諾する。
ここになってようやく街場のちっさい不動産に相談し、高値~市場平均の広告を作成しレインズに再登載。

他の中堅~街場の不動産屋が片手で仕事にする。
大手だからと言って預かった物件の販路が広いとか早いとか無いから。
特に大きな物件じゃなければね。

仲介手数料分だけ安くなるんだから買う方も儲かるだろ。
 レインズ搭載は義務。不動産流通機構への搭載を回避するためには、一般媒介契約に留めるか、或いは口約束だけで売り歩く糞やろうどもになるしかない。
なお、ここでいう糞野郎は信託などの大手も含まれる。

宅地建物取引業者のみが閲覧できるオンラインサイト。
専任媒介・専任専属媒介契約においては、レインズ搭載は義務。
宅地建物取引業者以外の者に閲覧させることは禁じられいてる。
だが、勘違いしている一般の人がいるが、ここのページを見たからと言って手数料が無料になるわけではないし、片手が両手になるわけではない。

同じ物件が別業者でわんさかと出てくることがあるでしょう?
あれは、レインズに元付けがいて、その物件をヤフーで宣伝しているのです。これを先物業者といいます。

レインズ(REINS)とは
http://www.kindaika.jp/chosa/reins/reins

免許無しでやってる人一杯いる。
いわゆるブローカーって人達です。
免許業者でもブローカーとやってることは同じという業者多い。

賃貸専門の不動産屋も劣り広告で客を釣って他の物件を紹介することに、なんら
問題意識を持っていないから、不動産業は根っからのクズ産業。
こいつらはほんとゴミ
買い手は困らんだろ?

売り手は泣きを見る手法だが
このニュース、もっと話題になってもいいと思うんだがなあ
業界の火消しでも入ってんのか?
個人じゃ瑕疵を負うの大変だぞ
これ見ればよーく分かる秀逸な記事。
http://ameblo.jp/panda2103/entry-10587886199.html#cbox

これってレインズへの登録は不動産屋に任せても
買い付け不動産屋からの連絡は売主にすればいいだけ
こんな透明性のないやり方がまかり通る理由がわからん

火曜日のプライムニュースで
清水千弘っていうひとが
2040年に不動産価格1/3になるっていってた
http://www.bsfuji.tv/primenews/schedule/index.html

罰則がないんだから普通やるだろ。
とっとと厳罰化しろよ。
罰則を設けないルールとか意味不明だわ。

賃貸探す時、広告の物件目当てでその店に行っても絶対にその物件は無いと言われ(売り切れたとか適当に流され)て、その上で似たような売れ残りの劣化物件を勧めてくる。
これ、かなり昔から横行されてきた広告虚偽詐欺なのにどういう訳か誰も指摘しないよね


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by ssplan1950 | 2015-05-01 07:00 | へんな話